电商店铺出租:电商进军租房新市场，你怎么看？

网络营销 2022年08月11日 09:36 115 admin

这个问题一上来要先分两种情况来分析，即阿里的定位是什么？是取代中介，还是协助中介？如果是取代中介，那就是它直接面对房东与租客，类似于电商中C2C的业务。那么，在阿里之前，中介节省的是什么交易费用？其一是房源信息与租房信息的获取费用。在这方面，58同城等网上平台早就一直有做，然而可以观察到这类网上平台大量出现的仍然是中介。为什么呢？6楼的“ggbook啊”是最早提及关键的读者，他说：“一个房东的房源有限，规模效益不存在。”确实，除非是日租房一类其实是相当于酒店业的短租房，通常的租房市场是指长租房，单个房主或租客之间进行租赁的交易频率其实相当低。所以，中介在这方面的作用更多是将分散的交易聚合。而且，房屋中介都是房屋租赁、房屋买卖兼营，我印象中从来没有只做房屋租赁的中介，这反映着即使有中介聚合交易，光是租赁业务根本吃不饱。这里顺便说一下，回答这问题的读者有一两个竟然把阿里要进军的是房屋租赁市场错当成房屋买卖市场。然而就算将错就错，阿里早就有“房产频道”，里面能算得上交易比较活跃的只有司法拍卖的房产，想想这是为什么，其实就应该明白电商所节省的商品交易的费用能如此生搬硬套到与房屋有关的交易上吗？其二，看房的费用。这一点，19楼的“猪猪夷希微”分析得最好，他说：“淘宝做租房市场不可能成功。租房是一个退货率非常高的行业。一般的房屋中介店面都是画圈经营的，就是因为要带着租客逛圈圈。看房体验太重要，租客的要求可能达到了定制的地步，必得看几套才能定。这就（导致）退订的概率大增。而酒店等短期的租房，只有一个短暂的小住，就容易控制质量。这种需要反复敲定寻觅的市场，正如淘宝也不能有优势的高端体验市场，退货率高的市场一样是没有优势的。”他用“退货率”来形容不太确切，但后面的具体解说不会令人产生误会，更准确的形容应该是产品的定制性极高。另外，酒店等短期的租房其实并不是容易控制质量，而是租客都远在异地，看房的费用太高，而短暂小住又使得通过看房来准确把握房屋质量（定制）的收益太低，于是租客宁愿接受划一的质量（不定制）也要避免承担看房的费用。相比之下，长租房的租客与房子同城，看房的费用远低于异地的酒店房客，长期的租住又对于房子的质量是否能满足其特定的需要（定制性）变得很重要。回答的读者里有人举出AIRBNB来作为支持阿里成功的例证，然而二者可不是同一个市场。AIRBNB对标的是酒店，而不是房屋租赁市场上的中介。而AIRBNB还没出现之前，携程一类的租酒店的网上应用早就有了。据新闻报道所言，阿里打算不仅仅是给每一个房东、租客提供信用评价体系，中介人员也包括在内，由此看来似乎阿里的定位至少是也包括了协助中介。然而，中介的信用问题用品牌也能解决得不错。说到信用体系，其实很多房东是不愿意被纳入的，不是怕失信，而是怕被征税！由信用体系就引申到阿里进军租房市场的一个大卖点：免押金，房租逐月付。以阿里的想法，是要用它的信用体系来替代押金——一次性付多个月的租金其实本质上也是押金，在提前付的租金被时间耗尽之前，等于是押金。然而，为什么需要押金？观察押金的情况，我们会发现不同城市不同房子的押金是很不一样的，从高到低排列，较为通常的情况有：押金是租金的6倍（押一付六，以下类推）、3倍、1倍、0倍（无押金）。如果押金的作用是增加信用，逻辑上信用越差的租客应该被要求交越多的押金。事实显然不完全支持这一点。仔细想想，押金的作用是约束合约未完时租客做出违约行为，而违约行为有些确实跟信用有关，如拖欠房租、不支付与房屋有关的附属费用（水电费、物管费等）。但有些其实与信用无关，如提前结束合约、损坏屋内设施。提前结束合约如果不是造成租期太短，一般房东其实也不至于不肯返还多付的租金与押金，与租客产生严重矛盾，所以押金主要不是用于应付这类违约。另一方面，提前结束合约的也有房东，如果不是因为租客表现恶劣，房东没理由频频赶客，这对他没有好处。房东提前结束合约多是因为要把房子卖掉，或收回自住，也就是完全退出租赁市场，如果这就算作是失信行为，我想房东会宁愿不在淘宝上出租房屋。其实提前结束合约的往往多是租客，上述分析对他们同样成立，他们会宁愿不在淘宝上租房。大家可能奇怪，损坏屋内设施怎么能算是与信用无关的呢？因为设施再怎么正常使用，都无可避免有坏掉的时候，这跟信用确实并无必然关系。我认为押金的作用其实更多是在应付这一类问题。租客交了押金给房东，一旦设施有损坏，押金在房东手上，要赔偿多少房东有较大的话语权，所以往往让租客觉得被宰。但如果租客觉得自己被宰了，可以选择自己负责修理，付多少钱就是赔偿多少钱，不存在房东漫天开价的宰客问题。然而这仍有问题，其一是租客会觉得设施之所以坏掉主要不是自己使用造成的，而是上一手的租客造成的，自己却要负担修理的全价，仍然觉得被宰了。其二是租客会选择尽可能便宜的修理，较高档的住宅搭配廉价修理会拉低了住宅的价值，不符合房东的利益（即使房东确实没有宰客）。综合这些分析可知，为什么由租客交押金给房东，由房东决定设施损坏的赔偿是交易费用最低的。虽然确实有房东可能会宰客的负面成本，但正面的收益更高：由房东修理损坏更能符合“租值搭配原理”，房东有较大话语权也使得房客会尽可能小心地使用设施，以免设施在自己使用期间发生损坏。试想，如果没有押金，用阿里的信用体系替代押金，是降低还是增加了交易费用？如果设施发生损坏，租客无条件一律要按房东的要求赔偿，那其实仍然是房东有较大的话语权，只不过房东的话语权现在不是来自于押金，而是来自于他给租客打差评拉低其信用分的权力。但问题是租客也可以给房东打差评拉低其信用分，所以如果设施发生损坏时租客不肯无条件一律按房东的要求赔偿，争议就会发生，阿里要介入调解、判决谁更有道理。然而阿里作为一个第三方，了解租房设施损坏的责任属谁、价值高低的信息费用，怎么可能比当事人更低？这跟商品买卖是一次性断权交易是很不一样的，租赁的麻烦正在于它不是断权成交，设施损坏的责任不容易在两个连续的租用者之间进行清楚的划分（即相应的产权界定较困难）。所以，阿里用自己的信用体系来替代押金，我恐怕它是惹麻烦上身，令租客比要交押金时更加不满。顺便说一句，其实也有房东是选择一律自己负责修理设施的损坏，也不向租客索赔，但显然这类房子的租金会较高，以覆盖租客滥用设施造成的损坏率上升的成本。市场会因应不同的局限条件做出不同的选择，阿里却将这些争执的交易费用全都揽到自己身上，孰优孰劣，可想而知。再跟电商的情况对比，众所周知，阿里的政策是有偏向性的，显然是比较有利于消费者，对商家一律收取或多或少的押金。这是有趣的现象，以前信用体系还没建立起来之前，阿里并没有一刀切地向所有商家都收取押金。现在有了信用体系，怎么反而更加难以相信商家了呢？所以，信用体系真的能是押金的完美替代吗？返顾租房市场，现在大家期待的是阿里的介入也是更为有利于租客——事实上提出以“免押金”为卖点就明显是有利于租客。然而传统上要被收押金的却是租客。也就是说，如果用电商的逻辑来进行类推，按理说阿里的政策应该比较不利于租客才对（当然，电商的逻辑未必适合类推到房屋租赁市场）。所以，不管怎么看，阿里的信用体系唯一能普遍降低的是房客拖欠租金以及与房屋有关的附属费用的风险，然而押金制度本身能解决这个问题，而重要的是押金的作用并不仅仅在于解决这个问题。信用体系只能替代一部分押金，但代价是将房东与租客就设施损坏的争执所产生的交易费用揽上身。我认为这代价恐怕是太大了，更显著的影响是造成租客将他们对房东、中介、押金的厌恶怨恨转移到阿里身上，对阿里的品牌损害远远大于他们增加了对信用体系的依赖所能给阿里带来的好处。

电商进军租房新市场，你怎么看？